상속받은 주택│이해하기 쉽게 설명해 드립니다

 

오늘은 주택 상속과 관련된 세금 문제를 쉽게 설명하겠습니다. 상속받은 주택에 대한 세금 혜택, 누가 상속을 받으면 좋은지, 얼마나 많은 세금을 내야 하는지 등에 대해 사례를 들어 알아보겠습니다.

 

 

 

 

목차

 

 

사례 1. 10억 상당의 주택을 상속받은 경우

자녀가 부모로부터 10억 원 상당의 주택을 상속받았다고 가정해봅시다. 이때, 많은 사람들이 말하는 "10억까지는 상속세가 나오지 않는다"라는 주장은 언제나 사실일까요? 상속인의 구성에 따라 이는 달라질 수 있습니다. 만약 배우자와 자녀가 동시에 상속인인 경우, 주택 가격이 10억원까지는 상속세의 대상이 되지 않습니다. 그러나 만약 배우자나 자녀 중 한 가지만 상속인인 경우, 상속받은 주택 가격의 일정 부분에 대해 상속세를 내야 할 수 있습니다. 이는 배우자 또는 자녀만 있는 경우 공제금액이 줄어들기 때문입니다. 따라서 상속세는 상황에 따라 다르게 적용될 수 있으므로, 자신의 상황에 따라 상속세를 미리 계산해보는 것이 중요합니다.

 

 

사례 2. 상속 주택을 평가해야 하는 경우

상속세는 재산에 대한 세금이므로, 현금이 아닌 재산의 가치를 화폐로 표현하는 평가 과정이 필요합니다. 이러한 평가 과정은 상속받은 주택의 가격을 결정하는 방법으로 이루어집니다. 이 과정에서는 상속받은 주택의 실제 거래가격, 유사한 주택의 거래가격, 그리고 공시가격 등이 고려됩니다. 여기서 주택의 공시가격은 국토교통부장관 등이 공시하는 주택의 가격을 의미합니다

 

1순위- 상속받은 주택의 거래가격

상속받은 주택이 거래된 가격을 기준으로 합니다. 이는 주택이 실제로 거래되었을 때의 가격이므로 가장 정확한 평가 방법이라고 할 수 있습니다. 그러나 이 방법은 주택이 최근에 거래된 경우에만 사용할 수 있습니다.

 

 

 

 

2순위- 유사한 주택의 거래가격

상속받은 주택이 최근에 거래되지 않은 경우, 유사한 주택의 거래가격을 참조할 수 있습니다. 이는 주택의 위치, 크기, 건물의 상태 등을 고려하여 유사한 주택을 찾아 그 주택의 거래가격을 사용하는 방법입니다.

 

[유사한 주택 거래가격 조회 방법]

홈택스→ 조회/발급→ 상속 증여재산 평가하기

 

3순위- 공시가격

상속받은 주택이나 유사한 주택의 거래가 없는 경우, 주택의 공시가격을 사용할 수 있습니다. 이는 국토교통부장관이 공시하는 주택의 가격입니다. 이 방법은 상속받은 주택의 가격을 평가하는 가장 마지막 방법이라고 할 수 있습니다.

 

• 아파트, 빌라: 공동주택공시가격
• 단독주택: 개별주택공시가격

 

 

사례 3. 주택 상속 후 계속 거주하는 배우자

부모님의 별세 후 배우자(부모님)가 상속한 주택에서 계속 생활하려는 상황을 생각해보겠습니다. 이럴 경우에는 '배우자 공제'를 활용할 수 있습니다. 이 제도는 배우자가 상속받은 주택의 가격 중 일정 부분에 대한 세금을 면제받을 수 있게 해줍니다.

 

예를 들어, 상속받은 주택이 10억 원이라면 최대로 해당 금액까지 면세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 방식을 적절히 이용하면 상속세의 부담을 상당히 줄일 수 있습니다. 하지만 이 배우자 공제에는 제한이 있어, 총 상속재산 중 배우자의 법정상속 지분을 넘어설 수 없으며, 최대 공제 가능 금액은 30억 원입니다.

 

 

사례 4. 어머니가 상속받은 집에 자녀가 거주

아버지가 소유하던 주택을 어머니가 상속받아 '배우자 공제'를 받고자 하지만, 실제로는 자녀가 그 집에서 거주하게 되는 상황을 가정해봅시다. 이런 경우, 자녀가 무상으로 주택에 거주한다고 해서 반드시 세금이 부과되는 것은 아닙니다.

 

 

 

 

보통 재산의 직접적인 이전에 대해서만 증여세가 부과되지만, 우회적으로 재산을 받은 경우에도 증여세가 부과될 수 있습니다. 이 사례에서 어머니로부터 자녀가 금전을 직접 받지 않아도, 임대료를 내지 않는 상황은 사실상 임대료에 해당하는 금액을 증여받은 것으로 간주합니다. 그러나 5년 이상 무상으로 거주하는 경우, 주택의 가격이 13억원 이하라면 증여세는 부과되지 않습니다.

 

주택 소유자와 동거하는 상황에서도 증여세는 부과되지 않습니다. 주택 소유자와 동거하는 가족에게는 증여세가 부과되지 않으며, 이는 주택 가격이 13억원을 넘어가더라도 마찬가지입니다.

 

 

사례 5. 동거하며 봉양하던 자녀가 주택을 상속

아버지와 함께 거주하며 봉양하던 도중 아버지의 사망으로 주택을 상속받게 된 경우, '동거주택 상속 공제'를 받을 수 있습니다. 이 공제는 피상속인과 동거하던 주택의 가격 중 최대 6억원까지 공제가 가능합니다.

 

공제 조건으로는 피상속인과의 동거 기간이 10년 이상이며, 이 기간 동안 1세대 1주택만을 소유했어야 합니다. 단, 불가피한 사정으로 인해 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우나 주택을 소유하지 않았던 기간도 동거 기간에 포함됩니다. 그리고 주택의 일부만을 상속받은 자녀도 지분에 해당하는 금액만큼 공제를 받을 수 있습니다.

 

 

주택 상속과 관련된 세금 문제는 복잡할 수 있습니다. 하지만, 주택 상속에 대한 세금 혜택, 상속 받는 가장 좋은 사람, 그리고 얼마나 많은 세금을 내야 하는지 등을 잘 이해하고 있으면, 주택 상속 과정에서 덜 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 이를 통해 상속받은 주택에 대한 세금 부담을 더욱 효과적으로 줄일 수 있습니다.

 

본 포스팅은 국세청 홈페이지를 토대로 작성하였습니다.