주택임대소득│과세대상 및 신고절세 팁

 

주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 원칙적으로는 소득세를 내야 하지만'서민 주거 안정 정책'의 일환으로 일정 기준을 충족하는 경우에는 임대소득세를 면제하고 있습니다. 따라서 주택 임대 소득에 대한 과세 대상과 비과세 대상을 알아보고, 세금을 최소화하기 위한 신고 절세 팁을 알아보겠습니다.

 

 

목차

 

주택 임대소득의 과세여부

주택 임대소득에 대한 과세 여부와 세율은 주택 보유 수, 임대 주택 유형, 임대료 유형 등에 따라 결정됩니다. 아래 표는 주택 보유 수와 임대료 유형에 따른 주택 임대소득의 과세 대상을 나타냅니다.

보유 주택수	받은 임대료(월세)	간주임대료(보증금, 전세금)
1채	비과세 (고가주택*, 국외주택 제외)	비과세
2채	과세
3채 이상	과세	비소형주택* 3채 이상 소유한 경우, 보증금 등의 합계액이 3억 원 초과하면 과세

※ 고가주택: 기준시가 9억원 초과 주택 (23년 귀속부터는 12억원 초과)

※ 소형주택: 주거전용 면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택

 

 

보유 주택 수는 부부 소유를 합산하여 계산합니다. 또한, 보유 주택 수가 3채 이상이더라도 간주임대료 비과세 대상이 되는 경우와 간주임대료 과세 대상이 되는 경우를 구분해야 합니다.

 

월세의 경우에는 보유 주택 수나 소형주택 여부와 관계없이 부부합산 2주택 이상이거나 고가주택 또는 국외주택인 경우에는 과세 대상입니다.

 

 

주택임대소득 신고 절세팁

주택을 임대하고 발생하는 소득세를 최소화하기 위해 몇 가지 절세 팁을 알아보겠습니다. 이를 통해 주택 임대소득에 대한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

 

주택 수 확인

주택을 공동 소유하고 있다면 주택 수를 정확히 파악해야 합니다. 기존에는 최다지분자의 주택만을 소유주택으로 인정했지만, 세법 개정으로 인해 일정 조건을 충족하는 경우 소수 지분자의 주택도 가산됩니다. 주택 수에 따라 월세와 보증금에 대한 과세 여부가 결정되므로 주의해야 합니다.

 

 

또한, 부부가 각자 주택을 소유한 경우에는 소유 주택 수를 합산하며, 동일 주택이 부부의 소유 주택 수에 가산된 경우에는 특정 규칙에 따라 주택 수를 계산합니다.

 

종합과세와 분리과세 선택

주택 임대 수입이 2,000만원 이하인 경우, 종합과세(세율 6~45%)와 분리과세(세율 14%) 중에서 선택할 수 있습니다. 종합과세와 분리과세의 예상 세액을 비교하여 더 유리한 세금 부담 방식을 선택하세요. 홈택스에서 세액 계산을 쉽게 할 수 있습니다.

 

사업자등록의 세금 혜택 확인

소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우, 분리과세의 필요경비율과 공제금액에 혜택이 있습니다. 또한, 소형주택 임대사업자에게는 세액감면 혜택이 주어집니다. 세금 혜택을 받은 후에는 의무임대기간을 준수해야 하며, 그렇지 않을 경우 감면된 세액과 이자 상당액을 납부해야 합니다.

 

 

주택 임대소득 절세 사례

과세 대상에 해당하더라도 아래와 같은 사례를 참고로 하여 절세하시는 것을 추천합니다.

 

사례 1: 등록임대주택을 소유한 경우

• 주택 임대업 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우
• 세무서와 지자체 사업자등록을 2022년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지 계속 등록
• 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이하인 경우
• 연간 수입금액이 1천만원(월 83만3천원 가량) 이하인 경우

위 조건을 충족하는 등록임대주택의 경우 필요경비율은 60%, 공제금액은 400만원으로 산정됩니다. 이를 통해 납부할 세금이 없어지는 과세미달 상태가 될 수 있습니다.

 

 

사례 2: 미등록 임대주택을 소유한 경우

• 주택 임대업 외의 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우
• 세무서와 지자체 중 하나만 등록하거나 모두 미등록
• 연간 수입금액이 400만원(월 33만3천원 가량) 이하인 경우

위 조건을 충족하는 미등록 임대주택의 경우 필요경비율은 50%, 공제금액은 200만원으로 산정됩니다. 이를 통해 납부할 세금이 없어지는 과세미달 상태가 될 수 있습니다.

 

사례 3: 단순경비율로 신고하는 경우

• 주택 임대업 외의 다른 종합소득금액이 0원
• 소득금액(=수입금액 - 필요경비)이 266만6천원 이하인 경우

위 조건을 충족하는 경우 종합소득세를 단순경비율로 신고할 수 있습니다. 필요경비 전부를 단순경비율로 적용하여 세액을 계산하며, 소득금액이 266만6천원 이하이면 세금을 납부할 필요가 없습니다.

 

 

위의 절세 팁을 참고하여 주택 임대소득에 대한 세금 부담을 최소화해 보세요. 이 글을 읽어주셔서 감사합니다.

 

본 포스팅은 국세청 홈페이지를 토대로 작성하였습니다.